Хотите купить жилье? Лучше арендуйте!
После кризиса стоимость квадратного метра и сотки земли в Казахстане упала на 50% по сравнению с ценами на пике 2007 года. С 2007 по 2009 год наблюдалась стагнация. И только начиная с 2009 года рынок начал стабилизироваться. А что ждет желающих купить жилье сейчас?
На этот вопрос вчера в ходе дискуссии в клубе Ярослава Разумова попытались ответить президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек Мусрепов и заместитель председателя президиума республиканской палаты оценщиков (РПО) Александр Калинин.
В данный момент ситуация такова, констатировал в начале встречи зампред палаты оценщиков Александр Калинин: в 2014 году вложения в общее строительство Алматы и Астаны составили 1 млрд 600 млн долларов, из них 62,5% пошли на жилье. Средняя стоимость одного квадратного метра в Астане 2017 долларов, в Алматы — 1993 доллара. В целом в Казахстане на одного жителя приходится 19 квадратных метров жилой площади, в России — 23, в США — 69, в среднем в мире — 46—48 кв. метров на человека.
Чтобы охарактеризовать рынок, хватит, по его мнению, одного слова — застой.
— В прошлом году в осенне-весенний периоды повышения цен не произошло, хотя обычно они поднимались на 10—15%. Февральская девальвация практически не повлияла на изменение цен — цены у нас так или иначе исчисляются в долларах. Инвестиционная привлекательность и количество строительства в жилом секторе скатились вниз, — перечислил Александр Калинин. — В посткризисный период происходит переориентация потребления, люди больше думают о том, как прокормить себя.
На этот год запланировано строительство 4 млн квадратных метров, из них 65—67% составляет жилье. Однако госпрограммы Казахстанской ипотечной компании, «Доступное жилье -2020», «Ветхое жилье», проекты «Жилстройсбербанка» вкупе касаются не более 10—12% населения, нуждающегося в жилье, подсчитал эксперт.
Эта лестница ведет вниз
Какой сектор пострадал больше всего? Земельные участки, считает г-н Калинин.
— Если на рынке квартир и офисов произошло падение, то на рынке земельных участков — обрушение, — сказал он. — Никакой привлекательности нет. Во-первых, невозможно изменить целевое назначение, сделать из участка садового товарищества участок для жилищного строительства никто не даст: уже шесть лет действует мораторий. В банковских залогах земельные участки составляют значительную сумму, поэтому дисконт банков составляет 80 и более процентов. Мы делаем оценку 100 тысяч (долларов за участок), фактически в кредит получают 20 тысяч долларов.
На втором месте по провальности офисная аренда и продажа офисов — «построили по 2000 долларов за квадрат, сейчас по тысяче продать не могут».
На третьем — коммерческая недвижимость. Значительно пропал интерес к таким активам, как аптеки.
— Почему? Порядок стали наводить на лекарственном рынке, государство жестко контролирует сферу и нет возможности навариться, — объяснил спикер. — С салонами красоты все в порядке — женщины в любом случае о себе не забывают. Небольшие магазинчики тоже, а вот в крупных магазинах — отсутствие арендаторов. На Зеленом бульваре в Астане все пустое стоит.
В жилищном секторе тоже проблемы: рынок домов с земельными участками от 500 и более квадратных метров обрушился
— Нет спроса, налоги большие. Особенно дома по 1000 и более кв. метров — масса предложений. Даже за 850—900 долларов за квадрат невозможно продать, — посетовал спикер.
Рынок в секторе квартир Калинин назвал парадоксальным: стоимость «квадрата» на вторичном рынке такая же, а то и выше, чем на первичном. Вопрос в количестве комнат: у однокомнатной квартиры в новостройках площадь от 50 кв. метров, в старых такую же площадь имеют 2—3-комнатные квартиры. Спрос больше на малогабаритное, пускай даже старое жилье.
— Рынка в классическом понимании нет, — считает зампред палаты оценщиков. — На рынке недвижимости практически нет предложения, ничего не строится. На такой мегаполис, как Алматы, в месяц приходится 2000 сделок, это 90 сделок в день. В Астане 55 сделок в день, 1200 в месяц. В тучные годы в день по 2000 сделок было!
Сейчас строится в первую очередь Астана, потому что там нацкомпании гарантированно выкупают квартиры и продают своим сотрудникам. В Алматы идет «точечная» застройка.
— Выкупаете несколько участков по 6 соток, строите на 30—40 сотках 9-этажный комплекс: ресторан, офисные помещения, наверху — гостиница, — рассказал схему глава КФН Ермек Мусрепов. — Если жилой дом, то надо строить эконом-класса, по 25 кв. метров однокомнатные квартиры — то, что доступно людям.
— Раньше были требования 60 соток для многоэтажного дома, сейчас дошли уже до 30 соток. С хозяевами можно договориться, коммуникации уже подведены. Вложил 400—500 долларов за квадрат, продал за 1000—1200 — 100% прибыли получил, — добавил Калинин.
Ипотека, как выразился оценщик, «категорически снизилась»: «требования к платежеспособности завышенные, банкам неинтересно кредитовать ипотеку». По мнению эксперта, такая ситуация продлится еще 3—4 года. На взгляд же его коллеги Ермека Мусрепова, положение будет ухудшаться:
— Мы ожидаем в ближайшее время 20-процентного снижения стоимости квадратного метра жилья от сегодняшнего уровня. В тенговом эквиваленте это та цена, которая была сложена в январе 2014 года, по курсу 150—155 тенге за 1 доллар.
На вопрос экономиста Айдара Алибаева, «в случае если оправдаются ожидания 30—40-процентной девальвации, как это повлияет на рынок недвижимости», спикеры вздохнули: «рынок замрет».
Недвижимость переоценена, подчеркнул Ермек Мусрепов.
— Реальная цена — та что определена государством, 180 тысяч тенге за кв. м в Алматы, Астане, Алматинской и Акмолинской областях. Естественно, коммерческий рынок будет стоить дороже, а 500—800 долларов больше, чем стоимость по госпрограмме, — считает он.
— Парадокс! — пожал плечами Айдар Алибаев. — Дефицит жилья огромный, и в то же время рынок стоит.
— Рынок стоит, потому что ограничена покупательская способность, кто мог купить жилье — уже купил, — объяснил Александр Калинин. — Таких, кто может позволить себе покупать, только 15%.
— Чтобы купить трехкомнатную квартиру, зарплата должна быть не менее 170 тысяч тенге, — подсчитал Ермек Мусрепов.
— А каков объем денежных вливаний нужен, чтобы оживить рынок? — уточнил финасист Абай Ерекенов.
— Чтобы приблизиться к оживлению коммерческой недвижимости, все госпрограммы по строительству надо в 8—10 раз увеличивать, — ответил Калинин. — Таких средств, сами знаете, нет.
Будущее — за доходными домами
С самого начала обсуждения зампред палаты оценщиков призывал: «Давайте перейдем к теме аренды!» Наконец такая возможность представилась.
— У нас нет никакого другого выхода, пока мы не будем развивать аренду! — выдохнул Калинин. — В мире в арендованных домах живут более 50% населения, в Америке — более 60%. Это более-менее решает вопрос с жильем. У нас спрос на аренду большой.
Сославшись на главу холдинга «Байтерек» Бахыта Бишимбаева, Калинин назвал ключевые цифры: до 2020 года в республике будет построено 1,4 млн кв. м арендного жилья, ежемесячный платеж с последующим выкупом для 2-комнатной квартиры площадью 50 кв метров в Астане и Алматы составит не более 56 тысяч тенге, без выкупа — 28 тысяч тенге, в других городах — не более 47 и 23 тысяч соответственно.
— Если арендная плата не превышает 35% бюджета семьи, то жить можно. Если больше — это уже ипотека. Выход один — надо контролировать арендную ставку, как, собственно, и делается везде в мире, — сделал вывод зампред палаты.
Рынок арендных услуг — абсолютно регулируемый, уверен он: добились же сейчас, что арендодатели оформляют ИП, платят налоги. Контролирование арендных ставок — следующий шаг.
— До 2020 года в холдинг «КазАгро», то есть в сельское хозяйство, будет вложено 1,5 трлн пенсионных активов. Доходность составит 7%. Это называется «прощай, пенсия». Если вложить эти полтора триллиона в арендную недвижимость, какой будет доходность? — поинтересовался Абай Ерекенов.
— Во-первых, деньги никуда не пропадут, — ответил Александр Калинин. — Во-вторых, решим многие социальные вопросы, в-третьих, ставки аренды приведем в порядок за счет конкуренции. А доходность будет 15—20% — гарантированная.
…Правительство Казахстана вряд ли прислушается к мнению экспертов отрасли — там свои резоны и цели. Надеемся, что данные и выводы, высказанные на обсуждении, помогут простым людям сориентироваться на рынке недвижимости и выгодно вложить свои средства — при их, конечно, наличии.
Татьяна ПАНЧЕНКО
Похожие Записи
Об авторе: HAKAHYHE.kz
2 ответов на Хотите купить жилье? Лучше арендуйте!
«Fitсh Ratings: «На страхование не надейтесь» За 30% Нацбанку замолвили слово»
Не Верьте А. Калинину! Очень не чистоплотный и авантюрный человек. Готов на любой обман ради наживы. Я и ещё несколько человек пострадали в результате его действий.
А можно подробней относительно Калинина. В чём он не чистоплотный и от каких действий пострадали люди?