«Мы еще не в кризисе!», или Что происходит на рынке казахстанской недвижимости
Цена на жилье наряду с курсом тенге и ценой на бензин является главным маркером сегодняшнего дня в Казахстане. Наши граждане явно не готовы бросаться в ипотеку как в омут с головой, но о приобретении своего жилья продолжают мечтать. Мы попытались разобраться, насколько эти мечты реальны и как живет сегодня казахстанский рынок недвижимости.
Помогла нам в этом президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко. По ее мнению, обвала цен на жилье в ближайшее время ждать не стоит – рынок до сих пор не вернулся на додевальвационный уровень.
Живем в режиме ожидания
— Нина Борисовна, какова сегодня реальная ситуация на рынке недвижимости?
— Давайте начнем с общей ситуации, чтобы было общее понимание. Однозначно Казахстан не находится в вакууме и зависит от того, что происходит в мире. Мы говорим не только о России, мы говорим о мире в целом. Все мы сейчас следим за табло, как там меняется цена на нефть, мы, естественно, смотрим, что происходит с российским рублем и как наши граждане, например, кинулись покупать авто в России, роняя сложившиеся цены на них в РК. Все мы не отошли еще и от шока девальвации, которая произошла в феврале прошлого года, и опасаемся грядущей девальвации, которую все продолжают ждать вопреки утверждениям, что ее не будет, что все под контролем.
— А у Вас, кстати, есть сомнения, что все под контролем?
— Хотя неоднократно были выступления чиновников от правительства с целью успокоить население, мы же прекрасно понимаем, зачем это делается.
Что касается цен на недвижимость, то надо понимать, что они, как и все остальное, складываются под влиянием многочисленных факторов. Я сейчас говорю так: Казахстан похож на большой зал ожидания, в котором мы все и находимся. Бесспорно, пока последствия всего, что происходит вокруг, нас не коснулись, но мы не можем быть отрезаны от всего мира, поэтому большинство людей продолжают находиться в режиме ожидания.
В этой ситуации нам давать какие-то прогнозы достаточно сложно, потому что не известно, что будет завтра, какие новые факторы появятся. Это касается как экономических, так и политических событий. Нестабильность, безусловно, присутствует.
— Давайте тогда пошагово рассмотрим те факторы, которые Вы уже назвали. Как именно они влияют на рынок? И начнем давайте с последствий девальвации.
— Такую девальвацию мы проходим уже не первый раз. 2009 год, февраль… Помним, как это было. Причем даже на уровне падения стоимости тенге все повторила прошлогодняя девальвация. То есть при падении покупательской способности на 20%, за счет того что цены у нас в долларовом эквиваленте, ценовой откат был примерно на 10%.
— Сейчас, думаете, мы идем по аналогичному сценарию?
— Да. До момента, в момент и после девальвации на рынке в течение двух месяцев наблюдается затишье. Никто не знает, что делать, куда двигаться, что будет происходить. Потом рано или поздно люди отходят от шока. Жизнь продолжается. Это нормальная ситуация.
— Получается, что говорить о падении цен на жилье не приходится…
— Все вокруг говорят, что цены падают. Как же падают, если для конечного покупателя они еще даже не вернулись на прошлый уровень. На 20% скаканул доллар, и теперь, чтобы купить квартиру, нужно на 20% больше средств. В долларовом эквиваленте, допустим, цена откатилась на 15%, но опять-таки дешевле не стала. Вот это общее понимание нужно до населения донести.
Мы еще не вернулись на тот уровень платежеспособности населения, который был до девальвации. И люди не готовы еще покупать по выросшим ценам. В ближайшее время в долларовом эквиваленте цена продолжит свою корректировку вниз.
— Но резкого падения тоже нельзя полностью отрицать?
— Все зависит от конкретной ситуации и обстоятельств, места и времени. Вот, например, в Украине никто не ожидал, скажем, Майдана и того, что произошло дальше. Для большинства эта ситуация была неожиданной. Могу точно заверить, что цены на недвижимость в некоторых городах Украины упали до нуля. Это страшно, но люди бросают свою недвижимость и все иное имущество и выезжают, чтобы спасти свои жизни. Уровень напряжения в мире очень и очень высок. В подобной ситуации никто не может сказать, как будут развиваться события. Могу отметить, что наша страна держится высоко дипломатично, экономическая и политическая ситуация тоже вполне стабильна. Это важный момент.
Тем не менее нужно понимать, что сейчас некий отток капиталов и денег происходит и в российскую недвижимость в том числе. На фоне падения рубля та цена, которую кто-то не мог себе позволить, сейчас становится вполне доступной.
В Казахстане не так, как в России
— Российский рынок в последнее время действительно стал привлекателен для казахстанцев, особенно когда речь идет об автомобилях. Неужели на рынке недвижимости такой же ажиотаж?
— Если говорить о казахстанских покупателях российской недвижимости, то в крупных городах идут единичные сделки ,чуть большее количество — по пригородным территориям, в приграничных районах. На мой взгляд, этому уделяется излишнее внимание и придается очень большое значение. Тем не менее нужно четко понимать, что речь идет о небольших объемах.
Количество сделок, совершенных нашими гражданами на территории России, – это показатель уровня миграционных настроений. Покупать стали те, кто так или иначе в будущем предполагал туда переехать. До этого момента у них, возможно, денег не хватало на покупку, может, они только думали о покупке, может, у них учатся дети там, плюс есть у нас бизнесмены, которые живут на две страны. Другими словами, наступила объективная причина для принятия решения — недвижимость стала стоить в два раза дешевле и, следовательно , покупка стала выгодной, потому что рубль упал.
— Есть какие-то конкретные цифры, какой именно отток туда пошел?
— У меня нет статистики, но я знаю, что речь идет о небольших объемах. И, я подчеркиваю, речь идет именно о приграничных районах. Там давным-давно сложились взаимоотношения, в том числе и семейные. И многие люди так или иначе курсировали межу этими двумя территориями в плане закупа товаров, продуктов и прочего.
— Получается, речь идет о жилье, приобретаемом для личного пользования?
— Да, именно для личного пользования. Речь не идет о каких-то инвестиционных вложениях. Бывают периоды времени, когда отток инвестиций идет большой, потому что люди понимают, что им выгодно сегодня вложиться, а завтра перепродать. Но сейчас в России ситуация не для спекулятивных сделок. И по прогнозам, а я общаюсь с российскими коллегами, до 2017 года у них ожидается падение. Любой бизнесмен подтвердит, что в условиях полной нестабильности экономической и политической ситуации в России желания инвестировать большие деньги ни у кого не будет. На этом фоне Казахстан гораздо более привлекателен.
— Насколько наша ситуация отличается от российской?
— Отличается. Вся эта ситуация, а именно отсутствие спекулятивного спроса, она и у нас с 2008 года присутствует. Наблюдался с этого момента некоторый рост, но были и некоторые откаты. Многие называют эту ситуацию кризисной. Но я хочу сказать: МЫ ЕЩЕ НЕ В КРИЗИСЕ! Далеко не в кризисе. У нас еще все хорошо.
То, что мы прошли в 2008 году, рядом не стоит с тем, что мы имеем на рынке сегодня. Тогда был общемировой кризис, и тогда была совершенно другая ситуация, другие причины были, поэтому худшие времена у нас еще впереди. Это мой прогноз.
— То есть на нашем рынке дела не так уж плохи — люди продают жилье и покупают жилье?
— Я часто слышу подобные вопросы… Многие считают, что нет сейчас сделок. Ну как нет? Кто-то избавляется от кредитов, и люди покупают меньшие площади или в нижней части города, чтобы их погасить. Кто-то живет в аренде и не желает ежемесячно относить свои кровные кому-то… А у кого-то дети женятся, внуки рождаются, и семьи стремятся обеспечить им качественный уровень проживания.
Бесспорно, были бы доступные кредиты, как, например, в Германии под 4 % годовых, было бы больше сделок. Были бы объекты на продажу в аренду с последующим выкупом было бы больше сделок. Были бы качественные и дешевые местные материалы для строительства – больше бы застройщиков было, строящих недорогое жилье. Еще много можно «бы» называть. Но! Имеем то, что имеем! Естественно, мы наблюдаем некий отложенный спрос, который связан с периодом ожидания девальвации.
— Так как долго Вы наблюдаете этот период?
— От некоторых клиентов о том, что вот-вот будет объявлена девальвация тенге, я слышу уже точно пару месяцев. Причем каких только нет прогнозов! Иногда мне говорят, что уже завтра доллар будет 360 тенге, другие говорят, 210 будет. Ссылаются на какие-то звонки, уверяют, что это точно на сто процентов. Тема постоянно муссируется.
Но лично я четко понимаю, что никто нам никаких прогнозов не даст в этом отношении. Меняется внешняя среда, меняется внутренняя среда, никто не гарантировал нашему населению, что все мы на 100% должны быть защищены и что именно наших граждан ждет только позитивное развитие событий, а главное – это кто-то должен нам обеспечить. А если меняется среда, то меняются и условия выживания.
Но что касается недвижимости, надо помнить, что это такой товар, который не пропадет, не протухнет, его можно использовать для личного проживания либо извлекать доход, поэтому во всем мире продолжаются инвестиционные вложения в недвижимость. И мы не исключение.
Если есть спрос, будет предложение
— Но разве в сегодняшней-то ситуации по-прежнему выгодно инвестировать свои капиталы в недвижимость?
— Конечно! В тенге хранить средства рискованно — доказано опытом пройденных лет. В валюте банки дают максимум 4% по депозитам, а сдача квартиры в аренду как минимум приносит 8-10% годовых. Помимо этого, если оценивать риски, хранить в деньгах или вложить в недвижимость, опять же у недвижимости больше плюсов.
Деньги это некая эфемерная субстанция, которую нельзя пощупать. Что касается недвижимости, то она очень осязаемая, мы не только ее сдаем в аренду или сами живем, недвижимость используется как инструмент для бизнеса. Поэтому арендные ставки остаются достаточно высокими. Так что вложение в недвижимость при любом раскладе выгодно.
— Это касается конкретно Алматы или в целом по Казахстану тоже?
— В других городах ситуация аналогичная, но порядок цен ниже, чем в Алматы. Арендная ставка ниже, но и порог вхождения в эту линию бизнеса тоже ниже.
Очень интересна сейчас Астана. По сравнению с Алматы цена в Астане начинает немного переваливать. Сказывается тот факт, что в город вливались и вливаются деньги. И самое главное, что я могу отметить, что если в долевое участие в Алматы люди не готовы вкладывать, то эти же люди в Астану готовы вкладывать! В то же самое долевое участие.
— То есть перспективы развития видят именно в Астане?
— И перспективы развития, и минимизацию рисков. Потому что государство готовится к тому же ЭКСПО, и все понимают, что, скорее всего, брошенных объектов не будет. Будут найдены средства, и все будет достроено.
— Вообще, долевой рынок остается востребован?
— Этот рынок привлекателен и остается востребованным. Речь не только о долевом рынке. А о рынке новостроек в целом. Мы работаем с застройщиками, я точно знаю, что эти объекты продаются. И когда говорят, что толку от этих строек нет, что там по вечерам кто-то ходит, включает свет, создает видимость… Бред полный! Все это продается и все это покупается.
И при этом мы говорим, что у нас все плохо. Нет, не все у нас плохо. Плохое нас ждет, возможно, впереди, а пока у нас все нормально.
— Но разговоры о том, что нет сделок, появляются же не на пустом месте…
— С этим фактом никто не спорит. Просто когда раньше в месяц по Алматы совершалось от 1500 до 1800 сделок, а сейчас в лучшем случае 1200, то мы говорим: нет сделок. Конечно, как риелтор, я отмечаю уменьшение количества сделок. За прошлый год уменьшение на 15% точно есть по сравнению с тем же 2013 годом, но это не значит, что их нет вовсе. Основные сделки идут между клиентами, которые уже имеют что-то свое, это своего рода обмен путем купли-продажи.
— А как обстоят дела с первоначальными покупками?
— Что касается новых сделок, однозначно негативно влияет отсутствие доступного ипотечного кредитования. Сейчас многие говорят, что приостановили выдачу ипотеки, но не договаривают, что приостановили выдачу кредитов в тенге. В долларах можно взять по-прежнему без проблем. Желающих только нет брать такие займы.
— С чем это связано?
— Банки перекладывают свои риски на плечи заемщика, и это еще раз говорит о том, что девальвационные ожидания очень сильны. Если бы этих ожиданий не было, банки продолжили бы выдачу тенговых кредитов. Большинство же потенциальных клиентов на ипотеку не хотят брать кредиты в долларах.
Любой рынок это такая штука, когда есть спрос и есть предложение. Продавцы все равно долго ждать не смогут. Те, кому надо продать, постепенно начнут идти навстречу покупателю, постепенно начнут уступать в цене. Но кроме спроса на обратной стороне весов находится предложение – ждать много и дешево не приходится. Далеко не все продавцы готовы и могут уступить в цене, не говоря уже о новых строениях.
— Программа доступного жилья официально приостановлена?
— Прямо президент не сказал, что будет приостановлено строительство жилых домов. Он сказал, что будут приостановлены неприоритетные объекты. Прозвучало это именно так, не были озвучены детали, но понятно одно – пояса надо затянуть потуже и ждать дешево и много не приходится.
Буквально за последний месяц я была на двух совещаниях узкоспецифичной направленности, где участники рынка недвижимости говорили о своих проблемах, и на первом Евразийском строительном форуме, который провели в декабре в Астане. Открыто говорилось о своих проблемах: закон о долевом участии до конца не решен, и он никак не способствует желанию застройщика строить. Значит, новых объемов качественного жилья ждать не придется в ближайшее время.
— Но почему программа-то доступного жилья сворачивается? Ведь для большинства населения это единственный свет в окне был.
— Есть большая проблема с ценообразованием. Там очень четко ограничена цена, по которой застройщик должен сдавать объект в эксплуатацию. А с учетом всех девальвационных моментов застройщик понимает, что он не может вложиться в эти ожидания. Поэтому большая проблема найти застройщиков на такие объекты.
Это говорит о том, что доступного жилья, доступных квадратных метров в ближайшее время не появится. А раз предложений нет, значит, спрос останется высоким, а цены дешевыми не будут.
Инвестиции будут, вопрос — куда
— Сейчас подводят первые итоги работы ЕАЭС. На наш рынок недвижимости оказало влияние новое экономическое пространство? И можно ожидать каких-то инвестиций со стороны России в Казахстан?
— Я думаю, однозначно будут инвестиции. Вопрос, какого плана и куда. Речь не идет о частных инвестициях. Это будут сделки коммерческого характера. Потому что Казахстан не продает недвижимость иностранцам. Россия продает, а мы нет.
— Но сейчас цены на недвижимость не зависят от России?
— Пока нет, но ситуация может измениться. Казахстан на сегодняшний день является более стабильной страной. И наши партнеры, которые работают с инвестпроектами, отмечают, что за последние два месяца количество российских клиентов у них увеличилось.
Может, это еще не перешло в сделки как таковые, мы вот в своей компании конкретных клиентов пока не видим, но наши партнеры говорят, что есть увеличение. Значит, это вопрос времени, и все будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация в России и как при этом будет чувствовать себя Казахстан.
— А как обстоит дело с арендой коммерческой недвижимости?
— Очень востребована, потому что это короткие деньги. В сложные времена есть компании, которые снижают свои расходы, а есть те, которые, наоборот, увеличивают арендные площади и поглощают конкурентов. Кризис это же отправная точка для пересмотра своих решений. Я вообще называю это не кризисом, а изменившимися условиями.
— Бывают ли какие-то выбросы на рынок залогового жилья?
— Впервые с залоговым жильем мы столкнулись в 2007 году. Есть масса экспертов, которые утверждают: подождите, банки выбросят на рынок залоговое жилье — и тогда вы увидите, что будет с ценами! Эти истории ходят по стране уже семь лет.
Периодически банки выходят к нам с предложением о продаже какой-то недвижимости, но по бросовой цене никто ничего не продает. Если объект был выдан за 200 тысяч, его за 50 никто не продаст. Банк – это финансовая структура, где умеют считать. Вообще мы активно с банками не сотрудничаем, потому что их цены для нас как для риелторов не интересны.
Конечно, это нормальная ситуация, когда любой человек хочет продать дороже, а купить дешевле. Но, честно говоря, мы уже устали от подобных вопросов. Потому что каждый второй звонок, который мы принимаем от потенциального покупателя: «А у вас есть недвижимость по горящей цене?», «А мы слышали, а наши знакомые…» Все объекты в рыночной цене, если не сказать, что выше рыночной.
— В завершение нашего разговора, чтобы Вы посоветовали людям, которые думают купить жилье или продать? С чего надо начинать?
— Исходя из своего опыта могу сказать. С момента, когда посетила мысль, до того момента, как человек приступает к активным действиям, проходит от трех до шести месяцев. За это время человек собирает информацию. И главная рекомендация: нужно исходить из своей реальной ситуации. Оценка должна быть рыночной вне зависимости, продается недвижимость или покупается.Нужен четкий экономический просчет. У вас есть возможность подождать — наблюдайте за рынком и ждите. Вам подвернулся хороший объект по хорошей цене – покупайте быстрее, даже если придется продать свое, уступив в цене. Удачных продаж и удачных покупок!
Оксана МАКУШИНА
Похожие Записи
Об авторе: HAKAHYHE.kz
«МКО станут МФО, или Чем хороши «дорогие» деньги Совесть казахской нации»
